FPが教える誰でも不動産投資がうまくいく3つのポイント

～資金を確保しよう～

まとまったお金

不動産を確保するためのお金は、数万円や数十万円ではありません。ですがいきなり億単位のお金が必要かと言われるとそうでもありません。
不動産投資は、マンション一室からでも始められます。
新しいマンションに固執しなければ300万前後で買えるワンルームマンションもあります。
数千万、数億は誰でもというわけでもありませんが、数百万円なら毎月貯めたりボーナスの貯蓄などで集めることもできます。
全部自分で用意しなくても半分以上自分で確保した後、残りは信用できる親族などに借りるという方法もあります。
スタートのマンション一室から始めると決めることによって、不動産投資のハードルを低くすることもできます。

銀行にローンを組もう

あまり知られていない話ではありますが、不動産投資用に銀行の金利でローンを組むことができます。
必要なのはある程度の頭金。
そして『確実に支払ってもらえる確約』です。
実はこの『確約』とは、勤めている企業と勤続年数でカウントされます。
つまり、長年まじめに会社員として生活していた人は審査に通りやすいのです。
実際に、『サラリーマン大家』という方も多くいらっしゃいます。
副業としての不動産投資は融資に寄る資金調達の面から見ても敷居は低いのです。

～不動産にかかる税金～

不動産には、いろいろは税金がかかってきます。
知らないから不安になるのであって、知っていれば対策はどれだけでも取れます。
不動産において税金は避けては通れない物なのでしっかりと理解しましょう。

取得時にかかる税金

不動産を取得するときには、資産ですので税金がかけられています。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 消費税

これらは取得する土地の金額に応じてかかってきますので、『ためた土地代＝購入金額』にならないことはご理解ください。

運用時にかかる税金

運用時には、毎年『固定資産税・都市計画税』がかかってきます。この金額は、公示地価で推移しますので毎年金額が変わります。
一般的には景気が良くなると上がり、景気が悪くなると下がる税金です。

～運用計画は大事～

気軽にに行われる不動産投資と言っても、計画性が大事です。
大切なお金を扱って運用するわけですから、無計画ではいけません。
ここでは安定して不動産投資を運用することを考えていただきたいと思います。

賃貸は不動産収入の大黒柱

景気が良くなると『不動産は、転売して差額を儲けることが一番』という人がかならず出てきます。
それは、そういう時期だけの活用で、いつの時代もその方法が通じるわけではありません。
不動産は、自分で持っているだけでは価値はありませんが、そこに他の人が活用できる建物や設備がありそれを利用してもらって始めて実利が発生します。
それは、マンションやアパートなどの賃貸や、店舗、レジャー施設、駐車場などあります。
不動産運用とは、空間に付加価値をつけてサービスを提供する運用形態です。
この運用形態は、いつの時代もどこの場所でも通用します。
その場所で何をするのが適しているか、そしてその場所がどういう人が集まる場所なのか、細かいリサーチのもと計画を建てることによって永続的に収益をもたらす資産に成ります。
不動産投資にの中心はこういう永続収益の確保なのです。

運用計画の立て方

運用計画は、その土地がどういう土地なのかというリサーチから始まります。
マンションとして購入しようとしても、その場所が住宅としてふさわしくないなら購入しないほうがいいでしょう。
マンションとして購入しても、それを誰に貸すのかで料金も違います。
周りの賃貸相場と照らしあわせて、自分の購入費や維持費などを計算した上で、賃貸料金が利益をもたらすものなのかどうか見定める必要があります。
せっかく賃貸用に購入しても、赤字続きになるようでは意味がありません。
運用として始めるには必ず永続的な黒字化を目指す必要があります。
運用中、経費として以下の様なお金がかかることを意識してください。

• 復帰修繕費用
消耗品などの交換費用
• 共用部分の光熱費
• 大規模修繕費

などなどです。
すべてを敷金礼金で賄うのは不可能です。
日頃の収益から計画的に積み立てることにより、計画的な修繕を行え、さらに利用者の満足の高い施設の提供が継続できます。
運用計画の立案と実行は、継続的な収益を確保するためには欠かせないものなのです。

～土地の値段が上がれば、売ればいい～

さきほど、不動産を得る必要はないと書きましたが、純粋に上がってて利益になるのでしたら、売ればいいと思います。
ただし、デイトレーダーの様に細かい期間で売り買いするのではなく、あくまでも運用目的で持っていたら、値上がりしたので売ったという方が良いです。
不動産の売買は譲渡所得に換算され、それに沿った税金が計算されます。 期間別に分けますと
住居用ですと

• 5年以下：約40％
• 5年超～10年未満：約21％
• 10年超：15～21％

非住居用ですと

• 5年以下：約40％
• 5年超：約21％

とかかります。
その税金を差し引いいて、さらに持っていたら本来得られるであろう賃貸収益を換算したうえで、利益が出るのであれば売ればいいと思います。
不動産を損なく売るというのは、そう言うことを考えた上で行うのがいいということです。

～賃貸料を上げて収入増加～

景気上昇期は所得も上がります。
その上昇に合わせて、賃料も上げる機会になります。
ですが、いきなり大幅に上げる事は賢くはありません。
ゆっくりと1000円づつとか上げていくことをすることがいいでしょう。
あと、景気上昇期は引っ越しも多くなります。
空き室になったのに合わせて、可能な限り綺麗にしてその際に賃料を上げていくことがいいでしょう。
景気上昇期は出るのも入るのも活発に動きます。
それに合わせて、周辺の賃料も上がっていきますので、それを参考にするといいでしょう。
景気上昇期は、賃貸収入上昇期です。

～空室率は下がる～

景気のいい時は、よほどよからぬ噂がたたなければ、空室率は下がります。
理由としては、人はより良い場所を探して引っ越しするからです。
例えば、駅から近いとか、例えば生活空間として便利だとか、学校が近いとか理由は様々です。
ご自身の物件がどういう点でメリットがあるのか、そういうことを環境を調べたり実際に住んでいる人達から聞くなどして、自分の物件の長所を探しましょう。
そういうアピールができれば、実は景気上昇期だけではなく景気後退期でも安定した運用の確保の役に立ちます。

【注意事項】

税金は払えるようにしておく

税金は毎年かかってきます。
不動産にかかってくるだけでなく、自身の収入にも税金はかかってきます。
不動産関係の税金は、不動産という業態そのものが古くからあるため、税金の仕組みが大変簡単に出来ています。
それゆえ、不勉強でお金を管理せずに使いまくっていると、あとで税金の請求がきて痛い思いをします。
不動産は、収入と支出がわかりやすく、コントロールしやすい業態ですので、常に計画と実際のお金の動きを見比べながら、税金の支払う分の確保をしていきましょう。
税金さえクリアしてしまえば、不動産運用に怖いものはありません。

好況時にこそ、お金をためておく。無駄遣い厳禁

好況時はお金が増えていくため、次々と運用資産を増やし借金を重ねたく寝る傾向にあります。
そして、不動産運用業者もこの期に活発的に新たな投資物件を薦めてきます。
無計画に借金を重ね、投資物件を増やし、一時的に運用収入が上がっても、景気が悪くなって空室率が悪くなってしまうと、一気に返済がショートしてしまいます。
せっかく投資をしてても、返済がショートして一気に赤字になっては意味がありません。
投資は儲けるためにあるのであって損するためにあるわけではありません。
収益拡大の為に投資物件を購入するのはいいのですが、それはちゃんとお金の流れを把握して必ず手元に一定以上残ることを計算した上で行いましょう。
無理に高くなる時期に買わなくてもいいのです。
不動産は長い目で見ると必ず安くなる『お買い得期』というのがあります。
その時期のために、好況時は爪を研いで準備しておきましょう。

～不況時は土地価格は下がる。無理に売らず、むしろ買え～

不況時になりましたら、土地の値段は下がります。
購入した時の金額になったら、評価損で含み損になって不利になると考える人が多くいます。
ですが、不動産運用を考える時、購入時の金額は特に意識する必要はありません。
不動産投資の時は、『購入金額ー（購入から今までの賃料収入の合計-（維持経費+税金）＝残る金額』を考えればいいです。
ただ、不況時はみんなが売りたい時なので無理に売らなくてもいいのです。
むしろ、みんなが売りたい時は不動産価格が下がっている時なので、この時に好況時に溜め込んだお金を使って新しい投資用不動産物件を買いましょう。
その際も、価格だけを見るのではなく、想定運用益との兼ね合いでどのくらいで減価償却が出来るのかを考える必要はあります。
それで安定的に償却できると計算できるのであれば、迷うことなく資産を増やしましょう。
不況期は、投資資産が潤沢に放出される時期です。
この時期は、お買い得の拡大のチャンスです。

～不況時は税金も安くなる～

不動産の税金は3年毎に見直される固定資産評価基準によって決まります。
その金額も路線価によって決まります。
さらに、どういう場所に立っているかによってさらに計算が変わります。
不況時は基本的な指標になる路線価が下がるので固定資産税は下がる傾向にあります。
不動産投資の収益は、常に激しく上がり下がりするものでもありません。
一定の空室率とちゃんとした賃料を確保しておけば、安定して収入を得られる業態です。
確かに税金の変動はありますが、安定した収入の前ではそんなにも脅威ではありません。
むしろ、景気後退期で税金が下がればより一層利益の確保がしやすくなります。
その為に、日頃の運用計画は必要なのです。

～賃貸収入は不況に強い安定した収入になる～

不況になったからといって、いきなり住んでいる場所を引き払って引っ越す人はいません。
引っ越し代金は思った以上に高いものです。
それをするよりも、現状住んでいるところをどうやって維持していくかを先に考えるのが利用者の考え方です。
やはり、住居の確保というのは生活していく上で大変重要な位置を占めています。
結果として、不況になったという理由で引っ越す人は少ないです。
むしろ、不況になったからこそ現状維持をしようと引っ越す人の数は減ります。
不動産運用というのは、こういう生活の面での優先順位の高い所にありますので、不況にも強い投資なのです。

～不況時にこそ安くリフォームできるチャンス。大規模工事は不況時に～

不況時と言うのは、リフォームをしてくれる業者さんの手が空きやすい時期です。
世間は不況ということで、お金を使うのを引き締め、結果的に仕事がなくなっていきます。
こういう時に好況時に貯めたお金で、大規模リフォームや大規模工事などを行うと、好況時に行うよりも資金的にも安くそして短時間で工事が完了します。
不況なので人でも集まりやすい環境でもあります。
そして技術のある職人さんも忙しくないので比較的用意に手配してもらえます。
こういう時期に工務店が納得できるような価格で工事をしてもらうことで、こちらにとってもきちんとした工事をしてもらえますし、工事をしてくれる工務店も丁寧に仕事をしてくれる環境になるのです。
ちなみに、世界企業の自動車会社のトヨタ自動車は好況期に他社が積極的な投資を行っている時にひっそりとお金を貯め続けました。
世間が不況になり体力が削がれていくなか、新規工場や施設の改装、新しい機械の導入など積極的な投資を行った結果、設備投資した金額以上の効果をもたらし結果として自動車会社世界一に上り詰めました。
投資をするというのは、タイミングです。
世間が投資ブームに明け暮れている時にわざわざ乗っかる必要も無いのです。
他人が目を向けてない時に動く事こそ、本当に結果の出る投資になるのです。

【注意事項】

空室率に注意。景気に合わせて賃料は安くしていこう

先程は『不況になると引っ越しする人が少なくなる』と書きました。
ですが、周囲の同規模の賃貸物件との価格差が広がると転居する人も出てくる可能性はあります。
その対策として、先ほどの大規模リフォームを行うことで物件価値を下げないようにするなどありますが、それでも吸収できないこともあります。
その際、個別に申し出があった場合は少し家賃を下げるという選択肢もあります。
こちらも運用計画に響くので容易に下げることを応じてはいけませんが、話に乗ることはしてもいいです。
家賃の申し出があるということは、少なくとも継続的に住み続ける意志があるけれどもどうしても家賃がネックになった切羽詰まった人が多いです。
無碍に断らずに、息の長い付き合いが出来るように、期限を決めるとかか状況が改善したら戻すなどの約束をして話に乗ってください。
賃貸に入ってくれる人は、長期間に渡るお客様なのだという意識を忘れないで下さい。

不況時に暗躍する『土地を売りませんか？』運用計画をよく見ながら賢く断ろう

不況時に安く買って利ざやを稼ぐ不動産屋が多く出てきます。
さきほども書きましたように、不況時は不動産価格がいたるところで安くなっていきます。
業者の謳い文句では『今よりももっと下がるから今のうちに売っておいて、もっと安くなってから買い直しましょう』と言います。
本当にそれならばいいのですが、不動産価格はいつまで下がるかなんて誰にもわかりません。
確証のない誘い文句には乗らないことです。
ですが、どうしても売りたいと思った時は、その物件の原価回収が終わっているかどうかが一つの参考になります。
投資として考えた時は、購入時の金額を賃貸収益が上回ったら、そこから利益だと言えます。
つまり、最低限のお金の回収ができた物件であれば別に計画上委託はありません。
その手元のお金でより良い物件を買うこともできます。
すべては、その時の相場ではなく、運用計画とその結果で決まるのです。
魅力的な誘い文句に乗らずに、冷静に運用計画と結果を見て決めましょう。

～不動産運用ができなくなるのは『土地の価値が０円になる』時だけ～

土地の価値というのは、古来より『人が居る場所』もしくは『その土地から収益が生まれる』事できまります。
人がいる場所ということは、そこに人が住み生活をするので住居の場や商売の場として使われ、人の経済活動の場としての土地という使われ方をしてきました。
もちろん、そういう土地で生活する人たちはみな自分の土地を持っているわけではありません。
土地を持っている人から土地を借りて、生活をしたりもしくは商売をして生計を立ててきたわけです。
ゆえに大昔から土地を持っている人たちはその土地の権力者だったり富裕層だったりしたわけです。
土地から収益を得る事も同じです。
農作物のように毎年収穫できる収益作物を作ることもまた投資です。
もしくは、農業をしたい人にかして賃料をもらうこともまた投資です。
このように、人間の活動がなくならない限り、土地の価値というのは０になることはありません。
ですが、その土地はすべての土地に価値があるわけではありません。
どの土地にどういう価値が有るのか、それを見定めることが大変重要になってくるのです。

～一般的な『不動産の失敗』のほとんどは運用の失敗～

よく聞く『不動産の失敗』とは、ほとんどは借りたお金を返せなくなったことによる失敗です。
つまり、いかなる条件に置いても『返済額＜収益』という構図を確保できなかった結果が、不動産事業の失敗です。
不動産事業の失敗をなくす為には、まずはお金を無理に借りないこと、そして借りてもちゃんと返済できる範囲で借り続けること。
銀行は全くお金を借りない人には、貸してくれません。
お金を少額でも借りて永続的に滞り無く返済してくれる人に追加融資などを受けてくれる傾向にあります。
リクスのことを考えると全く借りないほうがいいのですが、必要になったからいきなりドカンと貸してくれません。
借りないに越したことはありませんが、やはり優良物件はいきなり現れるものです。
それに備えて、銀行との付き合いは緊密に取れるようにしておくことがいでしょう。
そういう意味でも運用計画は将来事業拡大をしても問題ないよう、常に注意して行っていかないといけません。

～不動産運用をしっかりすれば、景気に左右されない～

不動産運用は、景気が良くても悪くても人が生活していく上で必要な『住』の部分を担っています。
景気が悪くなったからと言って、住むのを辞める人はいません。
仕事を辞めたからといって住んでいる場所を引き払う人もいません。
みんな、状況が悪くなったらその状態からの改善を目指しますし、状況が良くなったら今の状態からさらに良くなる方法を模索します。
不動産運用というのは、『不動』の名のように、人が生活する根幹を担うものです。
生活している人がそれだけ安定を求めて住んでいるのですから、所有して運用する側も、安定的に長期間利用者の人たちに使っていただく努力が必要です。
不動産運用の長期視点と安定運用は、利用者にも所有者にもそして社会にも役に立つ素晴らしい資産運用なのです。